Арендаторы предпочитают высокий класс

Арендаторов, предъявляющих высокие требования к качеству офисных помещений, становится все больше и больше. Спрос на бизнес-центры класса А в Петербурге превышает предложение. Несмотря на появление новых объектов высокого класса, эксперты сходятся на том, на рынке по-прежнему присутствует дефицит высококачественных офисов.

По данным компании специалистов компании Becar, на конец мая 2007 года в Петербурге работает 15 бизнес-центров класса А, общая площадь которых составляет 103,8 тыс. кв. м. Все они располагаются в исторической части города: по одному – в Адмиралтейском районе и на Петроградской стороне, два – в старой части Васильевского Острова и 11 – в Центральном районе. На Невском проспекте находится пять бизнес-центров рассматриваемого сегмента.

Лучшие из лучших

В минувшем году на рынке офисной недвижимости Петербурга к сдаче в эксплуатацию было запланировано около 60 тыс. кв.м. офисных площадей класса А. По итогам же года в эксплуатацию было введено всего семь бизнес-центров общей площадью 46 тыс. «квадратов». Однако и это - максимальное за всю историю количество введенных на городской рынок офисных площадей класса А.

Отличительной чертой прошлого года стала также реализация первых сетевых проектов класса А. Это два бизнес-центра «Сенатор» (ул. Чайковского, 1 и Садовая ул., 10) Финансового Холдинга «Империя», а также Gustaff и Magnus девелоперской компании «Рюрик».

В минувшем году в Петербурге появились первые офисные объекты, расположенные за пределами так называемого Золотого треугольника – это бизнес-центры Gustaff, Magnus на васильевском острове и «Лангензипен» на Петроградской Стороне.

По словам специалистов компании Becar, за первый квартал 2007 года в городе не было введено ни одного бизнес-центра класса А. Был сдан госкомиссии единственный объект высшего уровня - бизнес-центр «Апполо», въезд в него первых арендаторов предлагается только летом.

Каждый из бизнес-центров класса А в Петербурге – единичный, а часто и уникальный проект, поскольку высокий класс предполагает сочетание престижного местоположения, высококлассного управления и сопутствующей инфраструктуры (техническая оснащенность, инженерия, достаточное количество парковочных мест).

Первая и основная характеристика бизнес-центров класса А - это расположение. Как правило, офисы подобного уровня находятся в историческом центре Петербурга, так как максимально востребованы и, соответственно, наиболее доходны объекты, расположенные именно в центре. Арендаторы делают такой выбор не только из соображений престижа, но также и удобства. Деловая жизнь, в основном, сосредоточена в Центральном районе, Адмиралтейском, Петроградском, Василеостровском. Поэтому офис компании должен располагаться максимум в 20 минутах езды на машине до центра города. Иначе собственнику бизнес-центра не удастся быстро возместить затраты за счет арендной платы.

Наиболее престижным местом расположения для бизнес-центра остается Невский проспект. В настоящее время на Невском находятся всего четыре бизнес-центра класса «А»: «Строгановский», Genium, «Атриум на Невском 25», «Невский, 38»,. В ближайшее время этот список пополнит «Дом Зингера» - он должен быть введен в 3 квартале 2007 года. В отдаленной перспективе на главном проспекте города появится еще «Невский Плаза», однако дата ввода этого бизнес-центра пока неизвестна.

Однако необходимо отметить, что в последнее время наметилась тенденция строительства бизнес-центров класса А за пределами исторического центра города. Причина тому - дефицит земельных участков в центре, серьезные ограничения по реконструкции объектов. Среди возможных новых зон деловой активности называют Петроградскую наб., Аптекарскую, Пироговскую, Выборгскую, Ушаковскую, Свердловскую, наб. Овбодного канала, территории, прилегающие к Московскому пр. и Пулковскому шоссе. Транспортная доступность и возможность организации цивилизованной и удобной парковки становятся решающими факторами при выборе офисных площадей. Вероятно, в ближайшие годы эта тенденция развития офисного рынка Петербурга сохранится.

Спрос растет

Офисный рынок характеризуется стабильным ростом спроса на офисные помещения высокого класса. Спрос на офисы этого класса представлен, в большинстве случаев, международными компаниями, крупными российскими компаниями и представительствами зарубежных фирм. Все большее число таких арендаторов предпочитает иметь в своем распоряжении офис в бизнес-центре класса А. Доля бизнес-центров класса А, по данным на I кв. 2007 года, – 10%, класса В –48 %, класса С – 42%.

У арендаторов офисов А-класса популярны помещения площадью 100-200 кв.м., но также и большие площади – 500, 1000 и более кв.м. Планировка в БЦ класса А, как правило, открытая, чтобы арендатор сможет сам решить, как спланировать свой будущий офис.

В первом квартале 2007 спрос на высококачественные офисные помещения продолжал расти. В основном спрос был представлен заявками от крупных арендаторов (российских и иностранных компаний), занимающих площади в старом фонде. Желание арендаторов сменить офис обусловлено постоянным увеличением арендных ставок на помещения класса В и С на фоне роста предложения качественных площадей.

Согласно исследованиям Becar Commercial Property St. Petersburg, порядка 30% арендаторов петербургских бизнес-центров ежегодно намереваются расширить свои площади, хотя еще несколько лет назад эта доля не превышала 5%. Однако, вне зависимости от класса возможности заполучить более просторный офис ограничены. Уровень вакантных площадей в классе «А» не превышает 1%, класс «В» зачастую заполнен на 98%, в классе «С» порядка 3% свободных площадей.

«Наиболее остро проблема расширения стоит в Петербурге именно в бизнес-центрах класса «А», - говорит Алексей Чижов директор департамента офисной недвижимости Becar Consulting, - Зона размещения бизнес-центров класса «А» в Петербурге ограничена историческим центром, а бизнес-центры по сути расположены в особняках-памятниках и по большей части небольшие по площади. Примером могут служить «Атриум» и «Северная столица». В таких офисных центрах, компании занимают один этаж, а на весь бизнес-центр занимают 3-4 крупные известные компании. Понятно, что в таких условиях расширение крайне сложно. Сама структура Петербургского рынка диктует эту проблему».

За счет такой тенденции уровень вакантных площадей в офисных центрах класса А и В остается на уровне 1-2%, а бизнес-центры, находящиеся на завершающей стадии строительства, уже обеспечены потенциальными арендаторами еще до введения объекта в эксплуатацию. «Заполняемость бизнес-центров класса А – 98-99%, - говорит управляющий сетью БЦ «Сенатор» Валерий Хламкин, - причем новые проекты заполняются уже на этапы строительства. Это подтверждает тот факт, что в Петербурге сохраняется ситуация дефицита высококачественных офисных площадей».

Аренда тянется к рублю

Для класса А запрашиваемые ставки на офисных помещения сегодня находятся в диапазоне $500-940 за кв.м в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС). Правда, в конце прошлого года на рынке произошел заметный рывок – в бизнес-центрах «Атриум на Невском, 25» и «Дом Зингера» ставки аренды превысили $1 тыс. за квадрат.

Падение курса американской валюты привело к снижению доходов тех бизнес-центров, в которых ставки номинировались в долларах США. Это обстоятельство заставило многих участников рынка рассмотреть альтернативные варианты - оперировать валютной корзиной, выдумывать собственные у. е. или перейти на рубли.

В конце прошлого года впервые в рублях расценки номинировал бизнес-центр уровня А – «Лангензипен» на Каменноостровском проспекте. Базовая арендная ставка в «стеклянном» корпусе бизнес-центра - 18 000 руб. за кв. м в год, краснокирпичный корпус оценен в 12 600 руб. за «квадрат». От долларов также в конце прошлого года отказались и другие представители А-класса – «Атриум» и «Белые ночи», перейдя на промежуточный вариант - расчеты по среднеарифметическому курсу доллара и евро.

Офисы на продажу

Интерес инвесторов к покупке офисных помещений очень высок, что отражается на постоянно возрастающем спросе. В основном предложение продажи офисов сформировано за счет долевого участия инвесторов при сооружении бизнес-центров, которые в будущем планируют сдавать собственные площади. Это объясняется растущим спросом на качественные помещения. К тому же рынок офисной недвижимости остается одним из самых стабильных сегментов коммерческой недвижимости Петербурга.

В 2006 году предложения по продаже площадей класса «А» отсутствовали. Предлагаемые офисные площади, реализуемые по схеме долевого участия, относились к категории «В» и «В+». В 2007 году единственное появившееся предложение в сегменте бизнес-центров класса «А» - бизнес-центр «Строгановский» (Невский, 19). Бизнес-центр «Строгановский» реализуется как готовый бизнес либо как комплекс помещений. Заявленная цена – 11 млн. евро. Общая площадь помещений, выставленных на продажу, составляет 1185 кв.м. Проектом предусмотрено несколько типов помещений, площадью от 120 до 350 кв.м.

«Продажа бизнес-центра «Строгановский», расположенного в историческом центре города, в начале Невского проспекта, между Мойкой и Казанским Собором - уникальное для Петербурга предложение, – утверждает Владимир Ядыкин, директор Becar Commercial Property SPb. Не смотря на то, что в Петербурге количество бизнес-центров ежегодно вырастает на 10-15%, на рынке по-прежнему присутствует дефицит качественных объектов класса А, а в историческом центре это предложение вообще единственное, тем более, что за первый квартал 2007 года в городе не было введено ни одного бизнес-центра класса А».

Вне центра города

Радикальные изменения в классе А должны произойти в текущем году. Согласно заявленным планам девелоперов, до конца 2007 года может быть сдано в эксплуатацию еще 15 бизнес-центров класса А общей площадью около 196 тыс. кв. м. Как показывает практика, далеко не все сроки ввода выдерживаются. Если предположить, что реально к концу текущего года будет сдана в эксплуатацию только половина объектов, предложение по общей площади в сегменте А-класса более чем удвоится.

Помимо традиционного исторического центра, новые объекты появятся в Выборгском и Калининском районах (на Выборгской и Свердловской набережных).
В последующие годы тенденция выхода из исторического центра сохранится: заявлены проекты класса А на Малоохтинском проспекте (Красногвардейском район) и в Пулково-3 (Московский район). Однако все подобные объекты единичны, подавляющее большинство заявленных и уже реализуемых проектов по-прежнему сосредоточено в историческом центре Петербурга.

Необходимо также отметить, что, наряду с традиционной для нашего города реконструкцией исторических зданий в бизнес-центры высокого уровня, появились проекты создания комплексов зданий и целых деловых кварталов класса А, преимущественно строящихся «с нуля».